Vendre une maison avec piscine : sécurité, impôts, ce qu’on va vous demander

Vous mettez en vente une maison avec piscine. Le bassin plaît aux visiteurs, mais il fait aussi l’objet de questions : est-il sécurisé, déclaré, autorisé, en bon état ? Mieux vaut avoir les réponses avant le compromis que les chercher pendant.

Pas de diagnostic « piscine », mais une obligation de sécurité

Le dossier de diagnostic technique, les diagnostics joints au compromis (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation), ne comprend aucun diagnostic piscine. Personne ne viendra contrôler le bassin avant la vente.

L’obligation de sécurité, elle, s’applique toujours. Depuis la loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003, reprise à l’article L134-10 du même code, toute piscine privée enterrée ou semi-enterrée, non close, doit avoir un dispositif de sécurité normalisé : barrière, alarme, couverture ou abri. Les piscines hors sol ne sont pas concernées. Le défaut de dispositif est puni d’une amende de 45 000 € (article L183-13).

Retrouvez la note technique du dispositif : l’installateur doit la remettre au plus tard à la réception de la piscine (article D134-53). Pour un bassin construit avant 2004, c’est l’attestation de conformité prévue à l’article D134-54. Aucun texte n’impose de la transmettre à l’acheteur, mais c’est la preuve la plus simple que le dispositif est conforme.

Quatre questions, quatre papiers. Mieux vaut les avoir réunis avant la première visite.

Les impôts : la piscine doit être connue du fisc

Une piscine fixée au terrain augmente la valeur locative de la maison, qui sert au calcul de la taxe foncière. Elle devait être déclarée dans les 90 jours suivant la fin des travaux (article 1406 du Code général des impôts). Tout est expliqué dans faut-il déclarer sa piscine aux impôts.

Si ce n’est pas fait, régularisez avant la vente, dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Un rappel de taxe foncière pour les années passées vous serait adressé à vous, qui étiez propriétaire, et un bassin inconnu du fisc est une question de plus chez le notaire.

Autorisation et garanties : ce que vérifie le notaire

Selon sa taille, la piscine a pu demander une déclaration préalable ou un permis de construire (voir les seuils à connaître). Le notaire demande en général l’autorisation et, pour les travaux récents, les documents qui prouvent leur achèvement.

Si la piscine a moins de dix ans, l’acte de vente doit mentionner l’existence ou l’absence d’assurance décennale, l’assurance qui couvre pendant dix ans les défauts graves de l’ouvrage (article L243-2 du Code des assurances). Gardez l’attestation de l’entreprise. Et si vous avez construit le bassin vous-même, l’article 1792-1 du Code civil vous rend responsable envers l’acheteur comme un constructeur.

L’état du bassin : ce qui se discute

C’est là que se négocie le prix. Les acheteurs regardent surtout :

• l’âge du revêtement : un liner d’origine, décoloré ou qui fait des plis, sera compté comme un remplacement à prévoir ;
• les fuites : un niveau qui baisse plus vite que l’évaporation inquiète, à juste titre ;
• la structure : fissures, margelles qui bougent ;
• le local technique : filtration, pompe, âge des équipements.

Une fuite que vous connaissez, dites-la. La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) permet à l’acheteur de se retourner contre vous pour un défaut caché et grave, et la clause qui vous en exonère ne joue pas si vous le connaissiez. Un rapport de recherche de fuite, avec la cause trouvée, transforme un soupçon en point de négociation précis.

À retenir

1. Vérifiez que le dispositif de sécurité fonctionne, et retrouvez sa note technique.
2. Assurez-vous que la piscine est déclarée aux impôts ; sinon, régularisez avant la vente.
3. Réunissez autorisation d’urbanisme, factures et attestation décennale.
4. Signalez les défauts connus, fuites comprises : c’est ce qui vous protège après la vente.